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（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
報載「租屋養老遭拒！台中75歲長者「找40間租屋」全碰壁…房東聽年齡秒拒絕！」近年來，隨著房價高漲、青年購屋壓力倍增，「租房比買房划算」的聲音幾乎成為主流論調。許多理財專家與自媒體分析師以數據指出，租屋族可減少負債壓力、保持資金彈性，甚至可將資金投入報酬率更高的投資市場。然而，這些看似理性的分析，卻忽略了經濟運作中最現實的一項事實-通貨膨脹與資產複利效應的長期影響。
一、通膨下的「看不見的成本」
通貨膨脹是一場無聲的稅！政府雖設定年通膨率約2%，但這個數字在時間複利下的影響極為驚人。以房價2,000萬元為例，若每年僅以2%漲幅計算，20年後複利計算的價值即達約2,972萬元。這意味著，即使房市沒有「炒作」，僅隨通膨穩步上升，持有不動產的民眾也能自然獲得將近五成的資產增值。
我們用複利公式來算：
未來價值 =本金×(1 +利率)^{年數}
代入數字：本金= 20,000,000利率= 2% = 0.02；年數= 20年
20,000,000 × (1 + 0.02)^{20} = 20,000,000 × 1.485947 = 29,718,940
也就是說，2000萬元每年增值2%，20年後變成約2,972萬元。
若不算房地產的通膨增值利益，買房自住可以省下租金支出，買房出租也可以有租金收入，這些利益並不計算在上列算式內。
相反地，若選擇租屋，雖然短期支出較低，但長期下來，租金支出不僅逐年增加，還完全無法形成資產。當物價上漲、租金同步調整，租屋者將面臨生活成本逐步攀升的困境。二十年後，當通膨吞噬貨幣購買力，租金早已遠高於今日的水準，但租屋族仍在為他人的房貸努力。
二、股票報酬高？但風險與人性更高
主張「不買房、投資股票」的觀點，也值得商榷。確實，從報酬率角度看，股市的潛在收益可能遠高於房地產，但問題在於：你能否長期持有？
能抱住台積電二十年的人，畢竟是極少數的「天選之人」，投資市場波動劇烈，短期利空消息往往讓人情緒化出場，與其說多數投資者敗在市場，不如說敗在人性。更現實的是，投資者往往買到的不是台積電這種「長青股」，而是其他漲幅有限的標的，或者更慘的是買進「壁紙股」；即便買進股票時經過長期評估，且當時咋看公司前景光明、報酬穩健，但是，天有不測風雲！「壁紙股」經營者的心態更是難測，不是經營不善、就是掏空公司；實在難以匹敵長期不動產的複利成長。
相較之下，房地產的特質提供了「被迫長期投資」的穩定性-房子價格不會每日起起落落，也不易被情緒左右。只要地段正確、供需穩定，長期持有往往能穩健增值，遠比追逐短線標的的股票更能守住財富。
三、不動產的「居住紅利」
更值得注意的是，房子除了具備投資屬性，還有無形的「居住紅利」。
首先，擁有自住房可免於租金上漲壓力，特別在都會區，租金隨通膨與需求高漲，對長期租屋者是一筆持續增加的負擔。其次，房屋也是家庭生活穩定的基礎-孩子上學、長輩照護、社區歸屬感，這些都不是租賃關係能輕易取代的價值。
當你持有一間房，不僅是擁有居所，更是為家庭的未來建立安全邊界。退休後，更可透過「以房養老」等金融工具，將房產轉化為穩定現金流，確保生活品質。這是租屋族難以享有的長期保障。
四、購屋的壓力，是為未來穩定買單
不可否認，買房伴隨房貸壓力、利率風險與維修支出，但若從長期財務角度來看，這些成本其實是對未來穩定生活的「預付費」。房貸每月償還的本金，會隨時間轉化為自有資產；而租金則永遠是流出、無法回收。
房價高漲固然令人卻步，但若持續觀望，終究被市場推著跑。二十年前認為「太貴」的房子，如今可能已翻倍。房價的歷史經驗不只在台灣重演，全球主要城市皆如此。土地稀缺、都會集中、人口結構與貨幣政策，決定了不動產的長期趨勢仍偏向穩定成長。
五、結語：時間站在持有者這一邊
買房，從來不只是財務決策，而是人生策略。它是對抗通膨的工具，是長期資產的避風港，更是老年生活的底氣。貨幣會貶值，股市會波動，唯有土地與屋舍仍堅實存在。
在台灣這樣的都會化社會中，買房不是短線投機，而是與時間為友的長期投資。當時間流轉、通膨累積，房子的價值與安全感也在默默成長。
因此，與其問「現在買房划算嗎？」，不如問自己二十年後，你希望面對的是房貸的最後一期，還是租約的下一次漲價通知？
房子，也許不是最快賺錢的投資，但卻是最不會讓你後悔的選擇。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
（本專欄言論非代表本報立場）
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