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（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
在房地產交易高度金額化、金融化的今日，地政士早已不只是「代書」，而是站在不動產交易安全與洗錢防制最前線的關鍵專業者。然而，當市場出現「超高價買進」或「超低價取得」的不合理交易時，真正承受風險與責任的，往往正是依法執業、卻權責不對等的地政士。
近年來，主管機關強化洗錢防制，將地政士納入特定非金融事業（DNFBPs），要求落實客戶審查、交易審查與可疑交易申報（STR）。政策立意良善，卻也讓地政士陷入「看得見風險、卻未必有權阻止交易」的執業困境。
高價與低價交易，都是洗錢的可能路徑
在實務上，洗錢並非只存在於「低價移轉」。恰恰相反，以下兩種極端交易型態，對地政士而言皆屬高度警示案件：
一、超高價買進房產
當買方以明顯高於實價登錄的價格購買房產，其差額可能並非正常交易，而是藉由不動產作為資金漂白管道。例如，買方支付遠高於市價的價金，實質上是將不明來源資金「合法化」為不動產交易支出，甚至迴流至特定關係人。
二、超低價取得房產
相反地，若買方以顯著低於市場行情取得房產，表面上是「便宜成交」，實際上卻可能是賣方透過私下補償、現金交付或第三方金流，規避監管，完成資產轉移或逃避稅負。
這兩種交易，看似方向相反，卻同樣偏離市場正常秩序，也同樣可能涉及洗錢、逃稅或不法資金流動。
查明實價登錄，已成地政士的基本責任
在現行制度下，地政士於承辦不動產買賣前，查核實價登錄資料，判斷交易是否顯著偏離市價，已非「選擇性專業判斷」，而是洗錢防制義務的一環。
依據《洗錢防製法》及相關子法，地政士必須：
辨識與確認客戶身分
瞭解交易目的與性質
評估交易是否具合理經濟目的
對顯著異常交易提高注意程度
實價登錄，正是判斷「合理經濟性」的重要客觀依據。若交易價格與同區段、同類型不動產顯著偏離，地政士即應提高風險等級，啟動強化審查，而非僅以「雙方合意」作為卸責理由。
依法因應，地政士能做什麼？
然而，問題在於：地政士並非警察，也不是調查官。在面對疑似洗錢交易時，法律賦予的手段，其實有限。依法而言，地政士可、也應採取以下幾個層次的因應：
第一，強化盡職審查（EDD）
當價格異常時，地政士應要求當事人說明交易合理性，例如是否包含裝修、特殊條件、急售因素，並留存書面紀錄。這不是「刁難客戶」，而是保護自身專業的必要程序。
第二，拒絕承辦明顯不合理交易
若交易無法提出合理說明，或當事人刻意規避說明、拒絕提供必要資訊，地政士依法得拒絕受理。這是法律所賦予的專業裁量權，而非違反服務義務。
第三，依法申報可疑交易（STR）
當合理懷疑交易涉及洗錢或資恐時，地政士應依法向法務部調查局申報。申報義務不以「確定犯罪」為前提，而是基於合理懷疑。只要程序合法，地政士依法享有保密與免責保障。
制度不該只要求地政士承擔風險
然而，必須嚴肅指出的是：現行制度對地政士的要求，已遠超其實際可控範圍。地政士沒有金流調閱權、沒有資金來源查核權，卻被期待成為洗錢防線的「守門人」，一旦交易出事，卻可能被質疑「為何未察覺」。
這樣的制度設計，無異於讓專業人員站在責任最前線，卻未提供對等的權限與支持。
主管機關若真心期待地政士扮演洗錢防制角色，應同步：
明確界定「價格偏離」的警示指標
提供實務指引與案例，而非事後究責
強化跨機關資訊協助，而非單點責任轉嫁
結語：防制洗錢，不能靠專業者孤軍奮戰
地政士不是洗錢犯的共犯，但也不該被迫成為制度縫隙的承擔者。面對高價、低價異常交易，地政士依法提高警覺、查核實價登錄、強化審查，已是善盡專業義務。
但防制洗錢，不能只靠一紙責任下放。唯有制度補強、權責對等，才能讓地政士在合法、安心的前提下，真正守住不動產交易的最後一道防線。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
（本專欄言論非代表本報立場）
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