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（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
近來因央行控管房屋貸款致使民眾買房產生貸款困難，然而「買房一定要準備自備款」幾乎被視為不證自明的金融常識。多數購屋者被要求自備兩到三成款項，否則即便收入穩定、信用良好，也難以跨過銀行授信的門檻，沒有自備款難道就會造成銀行的債權不保嗎？然而，當房價持續高漲、薪資成長停滯，這項制度設計是否仍符合當前社會結構與風險現實，值得重新檢視。
銀行要求自備款，表面理由是降低放款風險，實務上則是一種「保全機制」。銀行通常以實價登錄或鑑價結果為基礎，假設最壞情況發生-借款人無法繳款、房屋進入法院拍賣流程，銀行最終能回收的金額約為市價的六到七成。因此，自備款的存在，本質上是將這段「可能損失」預先轉嫁給購屋者，確保即便走到法拍，銀行仍能全身而退。
「買房一定要準備自備款」這樣的制度是否過度放大了違約風險？
事實上，多數自住購屋者一旦完成購屋、開始繳款，淪為法拍的比例並不高。房屋不僅是資產，更是居住、家庭與生活的核心。對絕大多數家庭而言，房貸違約並非輕率選項，而是迫不得已的最後結果。若購屋者具備穩定收入、可預期的繳款能力，卻因為無法一次性湊足自備款而被排除在市場之外，這樣的制度，究竟是在控管風險，還是在製造階級門檻？
更值得思考的是，自備款真的只能來自「現金存款」嗎？
在現行制度下，台灣勞工每月提撥勞退自提金，累積於個人專戶，名義上屬於勞工本人，卻在實務上高度封閉，僅能於退休或特定條件下動用。這筆資金長期沉睡，對個人資產配置與人生重大階段（如購屋）幾乎沒有功能性角色。然而，從金融風險角度來看，勞退自提基金反而是一筆極具穩定性的資產：來源固定、提撥持續、可查可控，違約風險遠低於一般消費性信用。
若允許購屋者以「個人勞退自提基金」作為部分或全部自備款的擔保來源，實際上並未增加銀行的實質風險。相反地，這等於替銀行增加了一層保障。當購屋者繳款正常時，勞退基金完全不需動用；唯有在長期違約、房屋處分不足以清償時，才啟動擔保機制。對銀行而言，風險被分散；對購屋者而言，則不必在購屋初期被迫掏空多年積蓄，甚至向親友借款，造成另一層隱性風險。
有人或許會質疑，動用勞退基金是否影響老年保障？但必須強調的是，「作為擔保」與「提前提領」並不相同。擔保制度的核心在於「備而不用」，而非直接消耗。只要繳款紀律良好，勞退基金仍持續累積，退休保障並未實質減損。反而是因為購屋而穩定居住、減少租屋風險，長期而言更有助於家庭與個人財務穩定。
從更宏觀的角度來看，買房自備款制度，早已不只是金融問題，而是結構性的社會問題。當年輕世代即便有能力負擔月付房貸，卻被一次性的高額自備款擋在門外，政策實質上是在鼓勵「資本優先」，而非「能力優先」。這不僅壓縮了中產階級的上升空間，也加劇世代與階級的不動產落差。
制度從來不是不能改，而是願不願意改
允許以個人勞退自提基金作為購屋擔保，並非顛覆金融秩序，而是對既有資源的重新配置。在風險可控、制度可設計、監理可配套的前提下，這樣的政策調整，既能維持銀行的放款安全，也能替購屋者鬆綁不合理的門檻。
政策的改變，往往只在一念之間；而那一念，決定的是制度服務的是「風險恐懼」，還是「真實生活」。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
（本專欄言論非代表本報立場）
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