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（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）
不動產交易制度自實施房地合一稅以來，台灣的房屋買賣從過去依據公告現值課徵土地增值稅與房屋契稅，全面轉向依「實際獲利」課稅的新紀元。這項政策立意良善，初衷係藉由提高短期交易稅率來遏止投資客炒作。然而，隨著政策推行至今，政策邊界不明與稅制設計的盲點逐漸浮現，不僅引發民怨，更讓這項「抑制炒房」的工具，蒙上了「變相打壓一般自住與長期持有者」的陰影。
持有十年仍課15%：炒房與正常居住的界線何在？
房地合一稅劃分持有年限課以不同稅率，針對五年內賣出的短期交易課徵35%至45%重稅，旨在精準打擊短線打壓行情者，社會大眾普遍能夠接受與理解。然而，對於持有五至十年課徵20%、持有十年以上仍需繳納15%的設計，在邏輯與政策正當性上顯得格外薄弱。
房屋為一般民眾最重要的資產，也是滿足居住權的基本載體。若國人購買房產並持有長達一整年代，無論是因家庭成員變化、職務調動或是退休換屋，此類長期的資產調整顯然與高頻轉手的打壓行為無關。若持有十年以上賣房依然被課以15%的所得稅，不免令人質疑：政府是否將所有買房行為均預設為「預備炒房」？難道只有持有至終老不轉手，才能獲得政策對非炒房者的認同？當「短線抑制」演變成「終身綁定」，政策便失去了對常態經濟活動的包容度。
稅負轉嫁效應：打房工具是否反成推升房價推手？
市場經濟的運作邏輯非常現實。在供需未獲得根本改善的市場中，任何外加的交易成本，極易轉嫁至最終購買者身上。當業主預期轉售時須繳納高額房地合一稅，其標準反應往往是將稅額直接加進開價中。
如此一來，原本旨在壓縮獲利空間以抑止房價的稅制，反而形成市場價格向上墊高的墊腳石。稅率階梯越高、涵蓋年限越廣，房價的錨定效應就越強。最終的結果是，炒房者或許受限，但一般真正有買房需求的新生代，卻必須承擔加計稅金後更為高昂的購屋門檻。
釐清政策初衷：莫讓抑制炒房淪為公庫進帳
一個制度推行近十年，正是通盤檢討與修正的最佳契機。政府應當捫心自問：房地合一稅的真正核心目的，究竟是維護居住正義、打擊不當炒作，還是將房地產交易轉化為穩定的公庫稅收入口？
若政策目的確為打擊炒房，主管機關就應重新釐清「炒房」與「合理資產調配」的時間界限。對於持有超過特定合理年限（如十年以上）、且符合非炒房特徵的不動產交易，應給予大幅度的稅率遞減甚至豁免，讓真正長期持有的民眾卸下不合理的負擔。
制度設計若偏離現實，政策便無法讓大眾心服口服。唯有釐清稅制定位、合理調整課稅階梯，精準打壓短線投機同時放寬正常居住權力，房地合一稅才能回歸健全房市發展的本意，而非成為房市發展中無法承受之重。
（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）
（本專欄言論非代表本報立場）
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